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법률 [김유호 변호사 법률컬럼] 베트남에서 외국인의 주택 구매

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구 주택법(56/2005/QH11)상에서는 외국인의 주택 구매에 대한 언급이 없어 실무적으로 외국인의 주택구매가 허용되지 않았습니다. 그러다가 2009년 외국인 주택 구매와 소유에 대한 결의문(19/2008/QH12)을 통해 시험적으로 5년 동안만 외국인의 주택구매를 허용하였습니다. 그러나 외국인은 거주를 위한 목적의 아파트(단독 주택은 안 됨) 1채만 구매가 허용되었고, 구매 자격도 외국인 직접 투자자나 회사의 관리 책임자로 한정하는 등 제한이 있어, 5 년 동안 단 126 건의 거래만이 이루어졌다고 합니다.


현 주택법(65/2014/QH13)은 주택 구매를 할 수 있는 외국인의 자격 조건도 완화했고 구매한 주택의 임대도 허용하는 등, 현 주택법 발효 후 지금까지 결의문으로 한시적으로 외국인의 주택 구매와 소유를 허용했던 지난 5년간과 비교해 두 배 이상의 외국인 주택 소유권 증서(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, 일명 ‘핑크북’) 발급이 이루어졌다고 합니다.


현 주택법상 외국인의 베트남 주택 구매에 대해 알아야 할 주요 사항은 다음과 같습니다.


[하기 4W1H 에서는 외국인 개인과 외국투자법인을 통칭하여 “외국인”으로, 아파트와 단독 주택을 통칭하여 “집”으로 하였습니다]


1. Who – 누가 집을 구매할 수 있나?

베트남 출입국관리사무소 입국 도장이 있는 유효한 여권을 소지한 외국인 개인 (예: 유효한 여행비자, 유학비자 등으로 적법하게 입국한외국인).


베트남에서 적법한 투자등록증이나 해당 인허가를 취득한 외국투자법인, 외국 법인의 지사 및 대표사무소, 외국 은행의 지사 등.


외교적 특권이나 면책 특권 등 특별 대우의 대상인 개인(예: 외교관)은 제외.


법령에 따른 우선권 또는 면책특권이 적용되는 재외공관(在外公館)과 외국기구의 대표사무소는 제외.


2. Where – 어디에 있는 집을 구매할 수 있나?

외국인은 주택건설사업에 의하여 건설된 집의 구매만 허용됨.


상업주택건설 지역에 위치하지 않은 집(예: 일반 주거 단지에 있는 아파트, 시골 마을에 있는 단독 주택)과 군사지역 등 특수한 지역에 있는 집은 구매할 수 없음.


3. What – 제한 사항은 무엇이고, 구매한 집으로 무엇을 할 수 있나?

지방 건설국의 웹사이트에 외국인이 구매할 수 있는 집의 수와 외국인이 소유할 수 없는 주택건설사업 명단 등을 공고.


외국인에게 구매가 허용된 집의 수를 초과한 경우, 그 매매계약은 법적 효력이 없으며 소유권 증서 발행도 안 됨. 매도인은 매수인에게 관련 손해를 배상해야 함.


외국인에게 구매가 허용되는 아파트 수는 아파트 한 동의 총 30% 이내.


단위와 같은 수준의 인구수를 가진 지역에서 다수의 아파트 건물을 외국인이 구매하는 경우, 각 아파트당 30% 이내 그리고 총 아파트 건물의 30% 이내만 구매 허용


2,500개 이하의 단독 주택 프로젝트가 한 개만 있는 경우, 외국인은 해당 프로젝트의 전체 개인 주택 중 10% 이하만 구매 허용


2,500개의 단독 주택 프로젝트가 한 개만 있는 경우, 외국인은 250개 이하만 구매 허용


2,500개 이하의 단독 주택 프로젝트가 두 개 이상 있는 경우, 외국인은 각 프로젝트당 10% 이하의 주택만 구매 허용


외국인 개인은 소유한 집을 제삼자에게 임대할 수 있음. 사전에 군/현급 주택 관리 담당 기관에 신고하고, 임대수익에 대한 세금을 내야 함.


외국투자법인은 소유한 집을 제삼자에게 임대하는 것은 금지되고, 직원 숙소 용도로만 사용 가능


외국인은 영리 목적의 재판매를 위해 집을 구매하는 것은 금지(이는 부동산 사업허가 없이 하는 부동산업으로 볼 수 있기 때문으로 보입니다).


4. When – 소유권 증서 발행 전까지의 집 소유권 증명, 외국인의 집 소유 기간, 재매각 시점

선분양 후시공의 경우 등, 집 소유권 증서가 발행되기 전까지는 집 계약서로 소유권을 증명함.


주택의 영구 소유가 가능한 베트남인과 달리, 외국인 개인의 집 소유권 기간은 최대 50년, 외국투자법인은 법인 존속기간까지라는 제한이 있음.


외국인 집 소유자는 소유 기간 만료 전에 연장, 매각 또는 증여를 할 수 있음. 연장, 매각 또는 증여 없이 집 소유 기간이 만료되는 경우, 소유 기간이 만료된 집은 베트남 정부 소유가 됨.


베트남인과 결혼한 외국인은 베트남인과 동일하게 집의 영구 소유가 허용됨.


외국인이 소유한 집의 구매자가 베트남인이면 구매한 베트남인의 집 소유 기간은 영구적이나, 구매자가 외국인이라면 외국인 판매자의 나머지 소유 기간만 외국인 구매자의 집 소유 기간이 됨.

예제 1: 외국인 김대한 씨 (50년 집 소유권) 20년 후 외국인박한국 씨에게 매각 외국인 박한국 씨의 집 소유 기간은 김대한씨의 원래 집 소유 기간인 50년 중 남은 30년 

예제 2: 외국인 김대한 씨 (50년 집 소유권) 20년 후 베트남인 Ms.Lien 씨에게 매각 베트남인 Ms. Lien 씨의 집 소유 기간은 영구적


5. How – 어떻게 집을 구매하나

외국인도 금융기관에서 집 담보대출을 받을 수 있음.


집 매매대금은 베트남의 신용기관(예: 은행)을 통해서만 지급되어야 함. 즉, 집 매매대금을 현금으로 지급하는 것은 금지됨.


일반적인 경우, 베트남 내의 집 매매 대금의 지급은 베트남 동으로 해야함.

예제 1: 외국인과 베트남인(거주자), 외국인과 외국인 간은 베트남 동화로 집 매매대금을 지급해야 함.

예제 2: 베트남 재외 동포(비거주자)와 베트남 재외 동포(비거주자)간은 미 달러 등 외국통화로도 집 매매대금을 지급할 수 있음.



상기의 사항에 대하여 궁금하신 사항이 있으실 경우 언제든지 저희 베이커 맥킨지 로펌에 연락하여 주시면 보다 자세한 내용을 상담하여 드리도록 하겠습니다.



Baker & McKenzie 

김유호 변호사 (Richard.Kim@bakermckenzie.com)


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